Оценка земельного участка как основного вида собственности является одним из основных факторов экономического развития страны.
В современных украинских условиях оценка недвижимости необходимые для сделок купли-продажи, уплаты налогов, при оформлении ипотеки, кредитовании, страховании недвижимости и другие инструменты землеустройства.
Земля пространственно ограничена и так же разнообразна, как и окружающая среда среда обитания.
Поэтому она всегда была предметом имущественных интересов людей, яблоком раздора среди правообладателей, земля символ экономической свободы хозяина участка и власти государства.
В настоящее время существует несколько методических подходов к определению оценки земельных участков:
оценка, основанная на затратах на развитие и содержание объекта в пригодном состоянии;
- оценка, основанная на измерении результатов действия предметов;
- оценка аренды, сочетающая в себе стоимость и эффективность.
Следует отметить, что в развитых странах, где расположена земля
преимущественно в частной собственности используется абсолютная и дифференциальная рента.
Первый можно рассматривать как плату за пользование землей,
второй - как налог, уплачиваемый обществу отдельными его членами. Установление платы за земельные ресурсы на основе оценок арендной платы перераспределяет доход и является экономическим рычагом для стимулирования рационального землепользования.
Среди основных принципов определения рыночной стоимости недвижимости различают следующие:
- принцип наилучшего и наиболее эффективного использования означает, что при оценке земельного участка из всех возможных (разрешенных) вариантов его использования выбирается лучший и наиболее выгодный, и именно он используется для оценки. При этом учитывается только те варианты использования, которые в первую очередь соответствуют правовым нормам, во-вторых, физически возможны и,
в-третьих, приносят доход.
В результате выбирается вариант использования, в котором можно получить максимальную цену с учетом всех правовых, городских, экологических и других ограничений;
- принцип спроса и предложения учитывает действие закона спроса и предложения при оценке имущества, которое влияет на рыночную стоимость недвижимости, как и любого продукта на рынке.
Спрос обычно характеризуется количеством товаров, которые покупатели готовы или могут купить в течение определенного периода времени по преобладающей рыночной стоимости в любой момент времени.
Предложение характеризуется количеством предлагаемых объектов.
продажа на текущем рынке по определенной цене. Отношения спрос и предложение определяют уровень равновесия на рынок земельных участков.
В условиях украинской экономики этот принцип часто не оказывает значительного влияния, так как спрос и предложение в значительной степени регулируется административно, часто из-за значительной недооценки цены
- принцип соответствия указывает на то, что оценочная земля имеет наивысшую стоимость, с учетом некоторых сходств с окружающими предметами в использовании, по размеру и стилю, с минимальными затратами на его разработку. Другими словами, все экономические факторы, определяющие максимальную полезность и прибыльность данного участка, находятся в наилучшем равновесии. Одним из критериев проверки соответствия оценки участка данному принципу является доля стоимости самого участка в общей стоимости находящегося на нем объекта недвижимости;
-принцип конкуренции отражает регулирующее действие рынка механизмов рыночного спроса, генерирует прибыль, а прибыль создает конкуренцию. Чрезмерная прибыль на определенном этапе развития рынка может сыграть стимулирующую роль в привлечении капитала в этот сектор
- принцип вклада показывает, сколько дополнительного вклада
Средств необходимо на улучшение имущества (земельного участка) увеличивают его рыночную стоимость.
- принцип ожидания показывает, что стоимость недвижимости - приведенная стоимость всех будущих доходов, полученных от ее использования (включая продажу и стоимость недвижимости, в основном земли) - постоянно увеличивается из-за увеличения и ограничения спроса и предложения. Соотношение этого
принципа с принципами замещения и конкуренции
Немає коментарів:
Дописати коментар