вівторок, 27 жовтня 2020 р.

Оценка земли как основного вида собственности.

Оценка земельного участка как основного вида собственности является одним из основных факторов экономического развития страны.

В современных украинских условиях оценка недвижимости необходимые для сделок купли-продажи, уплаты налогов, при оформлении ипотеки, кредитовании, страховании недвижимости и другие инструменты землеустройства.

Земля пространственно ограничена и так же разнообразна, как и окружающая среда среда обитания.

Поэтому она всегда была предметом имущественных интересов людей, яблоком раздора среди правообладателей, земля символ экономической свободы хозяина участка и власти государства.

В настоящее время существует несколько методических подходов к определению оценки земельных участков:

оценка, основанная на затратах на развитие и содержание объекта в пригодном состоянии;

- оценка, основанная на измерении результатов действия предметов;

- оценка аренды, сочетающая в себе стоимость и эффективность.

Следует отметить, что в развитых странах, где расположена земля

преимущественно в частной собственности используется абсолютная и дифференциальная рента.

Первый можно рассматривать как плату за пользование землей,

второй - как налог, уплачиваемый обществу отдельными его членами. Установление платы за земельные ресурсы на основе оценок арендной платы перераспределяет доход и является экономическим рычагом для стимулирования рационального землепользования.

Среди основных принципов определения рыночной стоимости недвижимости различают следующие:

- принцип наилучшего и наиболее эффективного использования означает, что при оценке земельного участка из всех возможных (разрешенных) вариантов его использования выбирается лучший и наиболее выгодный, и именно он используется для оценки. При этом учитывается только те варианты использования, которые в первую очередь соответствуют правовым нормам,  во-вторых, физически возможны и, 

в-третьих, приносят доход.

В результате выбирается вариант использования, в котором можно получить максимальную цену с учетом всех правовых, городских, экологических и других ограничений;

- принцип спроса и предложения учитывает действие закона спроса и предложения при оценке имущества, которое влияет на рыночную стоимость недвижимости, как и любого продукта на рынке.

Спрос обычно характеризуется количеством товаров, которые покупатели готовы или могут купить в течение определенного периода времени по преобладающей рыночной стоимости в любой момент времени.

Предложение характеризуется количеством предлагаемых объектов.

продажа на текущем рынке по определенной цене. Отношения спрос и предложение определяют уровень равновесия на рынок земельных участков.

В условиях украинской экономики этот принцип часто не оказывает значительного влияния, так как спрос и предложение в значительной степени регулируется административно, часто из-за значительной недооценки цены 

- принцип соответствия указывает на то, что оценочная земля имеет наивысшую стоимость, с учетом некоторых сходств с окружающими предметами в использовании, по размеру и стилю, с минимальными затратами на его разработку. Другими словами, все экономические факторы, определяющие максимальную полезность и прибыльность данного участка, находятся в наилучшем равновесии. Одним из критериев проверки соответствия оценки участка данному принципу является доля стоимости самого участка в общей стоимости находящегося на нем объекта недвижимости;

-принцип конкуренции отражает регулирующее действие рынка механизмов рыночного спроса,  генерирует прибыль, а прибыль создает конкуренцию. Чрезмерная прибыль на определенном этапе развития рынка может сыграть стимулирующую роль в привлечении капитала в этот сектор

- принцип вклада показывает, сколько дополнительного вклада

Средств необходимо на улучшение имущества (земельного участка) увеличивают его рыночную стоимость.

- принцип ожидания показывает, что стоимость недвижимости - приведенная стоимость всех будущих доходов, полученных от ее использования (включая продажу и стоимость недвижимости, в основном земли) - постоянно увеличивается из-за увеличения и ограничения спроса и предложения. Соотношение этого

принципа с принципами замещения и конкуренции


Немає коментарів:

Дописати коментар