Необходимость оценить землю.

Рыночная модель экономики, к которой постепенно присоединяется Украина, предъявляет особые требования к грамотной организации права частной собственности. Результатом является свобода предпринимательства, в которой мы так нуждаемся - что дает нам возможность утолить нашу жажду владения, полного распоряжения и использования недвижимости. И, конечно, рыночная экономика невозможна без полноценного института оценки имущества, в том числе и «земельных участков». В конце концов, земля - фундаментальный элемент рынка недвижимости.

Земля - это уникальный производственный инструмент, и его характеристики сильно влияют на оценку недвижимости. Например, землю нельзя рассматривать как следствие предыдущей деятельности, она имеет территориальные рамки, не имеет аналогов среди других орудий производства и, наконец, является стационарной. Кроме того, при правильном использовании земля не изнашивается, имеет индивидуальную продуктивность одного участка и плодородна. Его последнее имущество особенно ценится в сельском хозяйстве.

Кстати, понятия «земля» и «земельный участок» пока сложно назвать синонимами. Чаще всего землю называют незастроенной собственностью, а «землей» все же остается территория, оптимизированная для своего целевого назначения. К таким изменениям относятся внешние факторы - дороги, бордюры, водоотводы и инженерия, а внутренние - планировка, коммуникации, асфальт с покрытием и так далее.

Характеристика рыночной оценки стоимости земли: основные понятия

Ошибочно думать, что оценка «работает» только на «диких» и пустых участках. Чаще всего это все-таки «приусадебный» участок и постройки на нем. Однако есть особенности рыночной оценки земли, которые требуют территориального анализа без учета элементов «оптимизации». Это, в частности, разница между налогообложением земли и зданий, оценка собственности и предложение о сносе существующих улучшений.

Оценочная работа эксперта с земельным участком также требует учета прав - аренды и владения земельным участком. В первом случае мы, естественно, говорим о наличии договора аренды земли, во втором - об использовании земли, освобожденной от арендаторов, любым способом, не противоречащим закону.

Отметим, что согласно законодательства Украины, заинтересованное лицо обязано платить за использование любой части земельных просторов. В рамках этого закона введены такие термины, как:

- земельный налог, который обязаны платить все землевладельцы, кроме арендатора,

- обязательная арендная плата для тех, кто арендует землю,

- регулируемая цена на землю, которая важна для сделок купли-продажи земли.

Чаще всего земля в нашей стране не продается, а сдается в аренду, поэтому вопрос оценки стоимости аренды земли более актуален. Стоимость прав аренды - единственное, что потенциальный покупатель может предложить за право владения «земельным участком». 

Не будем забывать, что потенциальный «собственник» тоже хочет получать прибыль. Зачем нужна оценка прав аренды? Прежде всего, вы можете определить стоимость продажи этого права, а также стоимость недвижимости, в том числе земли, которая будет сдана в аренду. Кроме того, оценщик может спрогнозировать возможные убытки при расторжении договора аренды.

Одной из характеристик кадастровой оценки земель является работа с двумя типами земель: массовыми и одиночными объектами. Оба типа являются систематическими методами расчета. Каждому нужен анализ рынка - он их объединяет, различия заключаются в масштабе процедуры и контроле качества проведенной оценки.

Оценка земли.

Земельные участки отличаются от всего остального недвижимого имущества с точки зрения оценки. Такое положение дел связано со следующими факторами:

- земельные участки не могут быть воспроизведены свободно, как любые другие объекты недвижимости;

- земельные участки имеют различное использование (как средство производства, например, для выращивания сельскохозяйственных культур, или как основа для размещения другого недвижимого имущества);

- земельные участки не имеют срока службы, в отличие от всей другой недвижимости.

К земельным участкам понятие физического износа не применяется.

Почему проводится оценка земли и земельных участков.

При проведении оценки необходимо учитывать категорию, к которой относятся земельные участки (сельскохозяйственное использование, садоводство и т. д.), а также возможность перевода земельных участков в другие категории. В случае перевода земельных участков из одной категории в другую стоимость может существенно различаться.

Как правило, требуется проведение оценки земли:

- при покупке - продаже земельного участка;

- приватизации;

- передача земельного участка при выплате кредита;

- при разрешении различных имущественных споров;

- определение кадастровой стоимости и др.

Для проведения оценки земли необходимы следующие документы:

- подтверждение прав на конкретный земельный участок;

- показать точные границы участка;

- справки (при наличии) об обременениях какими-либо обязательствами.

ОСНОВНОЙ ПРИНЦИП ОЦЕНКИ ЗЕМЛИ

Земельные участки оцениваются исходя из наиболее эффективного способа их использования. Получается, что рыночная стоимость земли - это максимальная оценочная стоимость за которую можно продать и соответственно покупатель будет заинтересован купить. Однако наиболее эффективное использование земельного участка может не соответствовать текущему использованию.

При определении рыночной стоимости участка учитываются:

- целевое назначение земли и разрешенное использование;

- планируемые изменения, которые повлияют на рынок земли;

- использование земельного участка в данный момент.

Оценка земли как основного вида собственности.

Оценка земельного участка как основного вида собственности является одним из основных факторов экономического развития страны.

В современных украинских условиях оценка недвижимости необходимые для сделок купли-продажи, уплаты налогов, при оформлении ипотеки, кредитовании, страховании недвижимости и другие инструменты землеустройства.

Земля пространственно ограничена и так же разнообразна, как и окружающая среда среда обитания.

Поэтому она всегда была предметом имущественных интересов людей, яблоком раздора среди правообладателей, земля символ экономической свободы хозяина участка и власти государства.

В настоящее время существует несколько методических подходов к определению оценки земельных участков:

оценка, основанная на затратах на развитие и содержание объекта в пригодном состоянии;

- оценка, основанная на измерении результатов действия предметов;

- оценка аренды, сочетающая в себе стоимость и эффективность.

Следует отметить, что в развитых странах, где расположена земля

преимущественно в частной собственности используется абсолютная и дифференциальная рента.

Первый можно рассматривать как плату за пользование землей,

второй - как налог, уплачиваемый обществу отдельными его членами. Установление платы за земельные ресурсы на основе оценок арендной платы перераспределяет доход и является экономическим рычагом для стимулирования рационального землепользования.

Среди основных принципов определения рыночной стоимости недвижимости различают следующие:

- принцип наилучшего и наиболее эффективного использования означает, что при оценке земельного участка из всех возможных (разрешенных) вариантов его использования выбирается лучший и наиболее выгодный, и именно он используется для оценки. При этом учитывается только те варианты использования, которые в первую очередь соответствуют правовым нормам,  во-вторых, физически возможны и, 

в-третьих, приносят доход.

В результате выбирается вариант использования, в котором можно получить максимальную цену с учетом всех правовых, городских, экологических и других ограничений;

- принцип спроса и предложения учитывает действие закона спроса и предложения при оценке имущества, которое влияет на рыночную стоимость недвижимости, как и любого продукта на рынке.

Спрос обычно характеризуется количеством товаров, которые покупатели готовы или могут купить в течение определенного периода времени по преобладающей рыночной стоимости в любой момент времени.

Предложение характеризуется количеством предлагаемых объектов.

продажа на текущем рынке по определенной цене. Отношения спрос и предложение определяют уровень равновесия на рынок земельных участков.

В условиях украинской экономики этот принцип часто не оказывает значительного влияния, так как спрос и предложение в значительной степени регулируется административно, часто из-за значительной недооценки цены 

- принцип соответствия указывает на то, что оценочная земля имеет наивысшую стоимость, с учетом некоторых сходств с окружающими предметами в использовании, по размеру и стилю, с минимальными затратами на его разработку. Другими словами, все экономические факторы, определяющие максимальную полезность и прибыльность данного участка, находятся в наилучшем равновесии. Одним из критериев проверки соответствия оценки участка данному принципу является доля стоимости самого участка в общей стоимости находящегося на нем объекта недвижимости;

-принцип конкуренции отражает регулирующее действие рынка механизмов рыночного спроса,  генерирует прибыль, а прибыль создает конкуренцию. Чрезмерная прибыль на определенном этапе развития рынка может сыграть стимулирующую роль в привлечении капитала в этот сектор

- принцип вклада показывает, сколько дополнительного вклада

Средств необходимо на улучшение имущества (земельного участка) увеличивают его рыночную стоимость.

- принцип ожидания показывает, что стоимость недвижимости - приведенная стоимость всех будущих доходов, полученных от ее использования (включая продажу и стоимость недвижимости, в основном земли) - постоянно увеличивается из-за увеличения и ограничения спроса и предложения. Соотношение этого

принципа с принципами замещения и конкуренции

Как происходит оценка земли.

Земля в Украине как природный ресурс и как объект недвижимости, а также как основные средства производства подлежат оценке.

Необходимость получения достоверно оцененной стоимости участков ощущается как государственными, так и местными органами исполнительной власти при управлении земельными ресурсами, реализации перспективных расчетов, реализации рациональной земельной и налоговой политики, а также частными субъектами земельного права при совершении различных видов сделок с землей с целью определения наиболее выгодных сделок. рационально, максимально эффективное развитие конкретного региона или конкретного земельного участка.

Основные цели оценки земли и определения рыночной стоимости:

- совершить сделку купли-продажи;

- в случае ипотечных кредитов;

- под залог;

- для налоговых целей и др.

При определении стоимости земли оцениваются как незастроенные участки, так и участки застройки.

Основная особенность определения рыночной стоимости земли заключается в том, что она рассчитывается на основе наиболее эффективного и несуществующего или текущего использования земли. В то же время застроенная недвижимость при оценке обычно рассматривается как незастроенная.

Обычно к оценке земли применимы два подхода: сравнительный (на основе сравнения оцениваемого объекта с аналогичными объектами) и прибыльный (на основе получения дохода от недвижимости).

Затратный подход основан на предположении, что затраты, необходимые для создания объекта оценки в его нынешнем состоянии или восстановления его потребительских свойств, соответствуют стоимости объекта недвижимости. Поэтому затратный подход рассчитывает стоимость постройки с учетом амортизации, а к полученной стоимости прибавляется рыночная стоимость участка.

МЕТОДЫ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ ЗЕМЛИ

В настоящее время наиболее применим метод сравнения продаж. Его можно использовать для оценки земель, которые фактически не застроены или считаются незастроенными для целей оценки. Для использования метода необходима информация о продажных ценах на землю со схожими характеристиками: местонахождение, площадь, форму и т. д. однако, если на рынке нет информации об аналогичных объектах недвижимости, сравнительный подход не может быть применен, поскольку рассматриваемой диаграмме будет не с чем сравнивать.

Оценка земельных участков.

Особенности оценки недвижимости напрямую связаны со спецификой этой недвижимости, которая имеет некоторые ключевые характеристики, отличающие ее от других типов недвижимости:

Земля - важный компонент (ресурс) природной среды, который не может быть свободно воспроизведен;

Земля может использоваться для различных целей (как основное средство производства (сельскохозяйственные угодья, лесное хозяйство), как пространство, служащее основой для социально-экономического прогресса - строительство различных объектов недвижимости, строительство инфраструктуры и др.);

Земельный фонд оказывает влияние на экологическую безопасность и формирует среду обитания населения, поэтому целевое использование земли регулируется на законодательном уровне;

Срок использования земельного участка неограничен, поэтому понятия износа и амортизации к земле не применяются. В то же время, в условиях ограниченного количества, стоимость земли имеет тенденцию к увеличению.

Особенности земельного участка как предмет оценки

Отсюда некоторые особенности оценки участков, которые вытекают из следующих пунктов:

невозможность замены аналогичного производственного оборудования;

неизменное местоположение;

разное качество и полезность в зависимости от территориального расположения;

неразрывная связь с другими объектами на земельном участке.

Таким образом, особенности стоимостной оценки участков связаны с необходимостью сопоставления возможности одновременного использования земельного участка как экологической зоны и среды обитания, природной составляющей и объекта недвижимости.

Специфика земельного участка как объекта оценки делает процедуру оценки достаточно сложной и трудоемкой. Чтобы получить точную оценку, эксперты учитывают множество обстоятельств, влияющих на стоимость земли, и комбинируют разные подходы и методы.

Особенности кадастровой оценки земли

Кадастровая оценка земли предполагает однозначное определение кадастровой стоимости земельных участков, находящихся в отдельных административно-территориальных единицах, на конкретную дату.

Характеристики кадастровой оценки земли обусловлены необходимостью проведения массовой оценки, а также требованиями оценки земельных участков с учетом целевого использования и возможного функционального использования.

Согласно действующему законодательству, существуют следующие категории земель:

Земли запаса;

Земли поселений;

Сельскохозяйственные;

Земли промышленности, транспорта, энергетики, связи и другого спецназначения;

Особо охраняемые;

Водного фонда;

Лесного фонда.

Особенности  кадастровой оценки земель разных категорий различаются в зависимости от специфики каждой категории. В то же время труднее всего оценить земли поселений. Подобная ситуация связана с тем, что в этих сферах много улучшений: инженерные и коммуникационные сооружения, дорожно-транспортные системы, а также другие элементы инфраструктуры.

Характеристики оценки земель сельскохозяйственного назначения

Особенности оценки сельскохозяйственных земель связаны с конкретным использованием этих территорий. При этом наиболее значимые особенности, влияющие на цену земельного участка, являются: местонахождение, плодородие и вероятный вариант использования.

Особенности земельных участков как объекта оценки во многом зависят от возможного варианта использования. При этом на этапе оценки выбирается вариант, способный обеспечить максимальный экономический эффект от использования.

Наша компания предоставляет оценочные услуги различного назначения. Мы используем комплексный подход и современные методы оценки, которые позволяют максимально точно определить стоимость объекта.

Обратившись к нам, вы можете получить консультацию специалиста в различных целях:

для нотариуса (при наследовании);

оспаривать кадастровую стоимость земли;

о разделе имущества при расторжении брака;

для суда;

для банка;

по ситуациям, связанным с реорганизацией компании или внесением земельного участка в уставный капитал.